2021. III. évfolyam 8. szám
Letöltés
2021.III.évfolyam 8. szám 22-33.oldal
DOI: 10.37371/KEP.2021.8.4

A jövőben létrejövő irodaház bérbeadására vonatkozó szerződés kérdéseiről az Európai Bíróság, az Európai Bizottság kontra Osztrák Köztársaság ügyben hozott ítélete kapcsán

Contract for the lease of a future office building

Címszavak: Kötelezettségszegés megállapítása iránti kereset – 2004/18/EK irányelv – Közintézmény és magánvállalkozás közötti szerződés, amelynek tárgya egy még fel nem épült épület bérbeadása – a közintézménynek az épület tervezésére gyakorolt meghatározó befolyása – Bizonyítási teher és a bizonyítékok értékelése

Absztrakt

A jelen szakcikk tárgya egy olyan, közintézmény és magánvállalkozás közötti szerződés, amely egy még fel nem épült épület bérbeadásának tárgyában kelt Európai Uniós bírósági ítéletet elemez, a tényállás bekövetkeztének idején hatályos 2004/18/EK irányelv rendelkezéseire figyelemmel. Ennek során kitér a közintézménynek az épület tervezésére gyakorolt meghatározó befolyására és a bizonyítási teher kérdéseire és a bizonyítékok értékelésére is.

Abstract

The subject of this article is a judgment of the European Court of Justice concerning the classification under Directive 2004/18/EC of a lease contract between a public institution and a private company relating to a building which has not yet been constructed. The case deals with the decisive influence of the public institution on the design of the building as well as the issues of the burden of proof and the evaluation of the evidence.



[1] 2021. április 22-i Európai Bizottság kontra Osztrák Köztársaság C‑537/19. ítélet, EU:C:2021:319 (a továbbiakban: Ítélet).


A pert megelőző eljárás

Az Európai Bizottság egy 2015‑ben hozzáérkezett panaszbejelentést követően 2016. július végén felszólító levelet intézett az Osztrák Köztársasághoz, amelyben a 2004/18 irányelv[2] 2., 28. és 35. cikkének megsértésére hivatkozott, mivel a Wiener Wohnen[3] (a továbbiakban: W.W.) 2012. május 25‑én ezen irányelvnek megfelelő közbeszerzési eljárás és hirdetmény közzététele nélkül, közvetlenül ítélte oda a Bécs, Guglgasse 2–4. sz. alatti telken lévő, Gate 2 elnevezésű irodaházra és földalatti garázsra vonatkozó, határozatlan idejű bérleti szerződést. Ennek értelmében a bérbeadó,- a Vectigal Immobilien GmbH & Co KG, amely a szerződés megkötésekor e telek tulajdonosa volt,- e helyen kívánta a Gate 2 épületet megépíteni.


[2] Az építési beruházásra, az árubeszerzésre és a szolgáltatásnyújtásra irányuló közbeszerzési szerződések odaítélési eljárásainak összehangolásáról szóló, 2004. március 31-i európai parlamenti és tanácsi irányelv (a továbbiakban: Irányelv). Helyébe a közbeszerzésről és a 2004/18 irányelv hatályon kívül helyezéséről szóló, 2014. február 26‑i 2014/24/EU európai parlamenti és tanácsi irányelv lépett. A bérleti szerződés megkötésének időpontjában, 2012. május 25‑én alkalmazandó nemzeti rendelkezéseket az osztrák közbeszerzési szerződések odaítéléséről szóló 2006. évi szövetségi törvény, a Bundesgesetz über die Vergabe von Aufträgen 2006 évben hatályos változata 10. § 8. pontja a 2004/18 irányelv 16. cikkének a) pontját vette át. Magyarországon a közbeszerzések alapvető szabályait a 2015. évi CXLIII törvény tartalmazza.

[3] Az 1919-ben alapított Stadt Wien - Wiener Wohnen közszolgáltató Európa legnagyobb önkormányzati vagyonkezelő társasága, érdekeltségében 1073 vállalat működik. A városi tulajdonban lévő lakások (Gemeindewohnungen) teljes egészében Bécs város tulajdonában vannak.


A bérbe adott ingatlan két szárnyból – „A” és „B” - és a földszinten kívül még öt szintből - állt, a két szárny első–ötödik emeletét összekötő hidakat opcióként irányozták elő. A W.W. opciójánál fogva az irodaház első öt szintjén felül, az ingatlan B szárnyában lévő hatodik–nyolcadik emeletet is bérbe vette. Az ingatlanra vonatkozó bérleti szerződés határozatlan időre szólt. E szerződés több módosítást követő szövegezése szerint, a rendes felmondás jogával a bérlő csak a bérlet kezdetétől számított 25 év, 35 év és 45 év elteltével élhetett.

Az Osztrák Köztársaság 2016. szeptemberi válaszában elismerte, hogy az irányelvnek megfelelő közbeszerzési eljárást kellett volna lefolytatnia. E miatt sajnálatát fejezte ki, és hangsúlyozta, hogy a W.W. mindent megtesz az uniós közbeszerzési jog helyes alkalmazásának biztosításáért.

Mivel azonban a felrótt jogsértés továbbra is fennállt, a Bizottság - a kötelezettségszegés elismerését tudomásul véve, - 2018. május 18‑i levelében indokolással ellátott véleményt intézett az Osztrák Köztársasághoz, amelyben arra hivatkozott, hogy mivel a Gate 2 épületet a W.W. használja, így a jogsértés azonnali megszüntetése lehetetlen, mivel az „A” épületszárny vonatkozásában 2040. október 1‑jén, az ingatlan „B” szárnya vonatkozásában pedig legkorábban 2041. április 1‑jén lehet a bérleti szerződést rendes felmondással megszüntetni.

A W.W. jelezte, hogy az idő előtti felmondásra vonatkozóan kész tárgyalásokat kezdeni a bérbeadóval. Hangsúlyozta, hogy a szerződés megkötésének időpontjában az Ausztriában uralkodó jogi álláspont szerint a 2004/18 irányelv 16. cikkének a) pontjában előírt kizárás a még meg nem épített, de már megtervezett és kivitelezésre kész irodaépületek bérbeadására is vonatkozott. Mivel éppen ilyen épületet kívánt bérbe venni, jóhiszeműen járt el.

A Bizottság, mivel az Osztrák Köztársaság válaszát nem találta kielégítőnek, kötelezettségszegés megállapítása iránti keresettel fordult az Európai Bírósághoz (a továbbiakban: EUB).

2019. szeptember 19‑én az Osztrák Köztársaság ellenkérelmet nyújtott be az EUB-hoz, és a Bizottság keresetének elutasítását kérte.

A felek álláspontja

A Bizottság szerint az, hogy a Wiener Wohnen, - egy Bécs városához tartozó közjogi intézmény - egy magánvállalkozással a Gate 2 épületre vonatkozóan még az épület megépítése előtt hosszú távú bérleti szerződést kötött egy irodaépület építését és bérbeadását célzó, építési beruházásra irányuló szerződés közvetlen odaítélésének minősül. A bérleti szerződés két mellékleten alapult, amelyekből megállapítható, hogy a W.W. az épülettel kapcsolatos munkák tervezésére olyan befolyással volt, amely a bérlők által új épületekkel szemben támasztott szokásos követelményeket jóval meghaladja.

Az EUB korábbi ítéleteire hivatkozva emlékeztetett arra, hogy az a kérdés, hogy valamely ügylet építési beruházásra irányuló közbeszerzési szerződésnek minősül‑e, az uniós jog hatálya alá tartozik, továbbá, hogy amennyiben valamely építményt a kivitelezése megkezdése előtt kínálnak bérbeadásra, ezen ügylet fő célja az építmény kivitelezése és ezért e szerződés nem tartozik az irányelv 16. cikkének a) pontjában előírt kizárás hatálya alá.[4] Hangsúlyozta, hogy a bérleti szerződés megkötésének időpontjában a Gate 2 épületre végrehajtható építési engedély még nem állt rendelkezésre. E kizárás nem alkalmazható, ha a tervezett építmény kivitelezése az ajánlatkérő szerv által meghatározott követelményeknek megfelelően történik. 2012‑ben a W.W. egy ingatlanforgalmi szolgáltatót bízott meg az irodaépületek bécsi piacának elemzésével, amely szerint tíz potenciálisan alkalmas helyszín közül hat teljesítette a feltételeket, és közülük a „Gate 2”-t ítélte a leginkább megfelelőnek.


[4] 2014. július 10‑i Impresa Pizzarotti, C‑213/13., ítélet EU:C:2014:2067, 40–43. pont.


Az épület szerkezetét illetően a Bizottság úgy vélte, hogy a W.W.- az épületet tervezését, - az épület A és a B szárnyának szintjeit összekötő hidak, valamint a B szárny hatodik–nyolcadik szintjének megépítését érintően – két változtatásával – is befolyásolta.

A további beavatkozásait illetően, a bérleti szerződéshez csatolt dokumentumok[5] számos példát tartalmaznak arra, hogy az e szerződésben részes felek által elfogadott leírások jóval túlmutattak azon, amiben egy bérlővel általában meg szoktak állapodni és, hogy nagyrészt a W.W. jelölte ki a Gate 2 épület végleges terve keretében elfogadott műszaki megoldásokat. Néhány leírásnak az „ÖNORM”‑szabványokra[6] történt utalásával kapcsolatban megjegyezte, hogy ezek a szabványok csupán ajánlások, és csak a szerződés ezirányú rendelkezése esetén válnak kötelezővé. Megjegyzése szerint, egy bérlőt rendszerint csak a szennyvízvezetékek megfelelő működése érdekli, a lefektetésük kiválasztott típusa nem, sem pedig az, hogy „a beépített berendezések esetében az elvezető csövek PE‑ből vagy ABS‑ből készültek‑e”.


[5] „Az épület és berendezéseinek leírása” című 2012. május 16‑i, és az „Az épület és berendezései leírásának kiegészítése” című 2012. május 22‑i dokumentum.

[6] Az ÖNORM, az Osztrák Szabványügyi Nemzetközi Hivatal által kiadott és egyedül Ausztriára alkalmazandó olyan nemzeti szabványt jelöli, amelyet önkéntes alapon alkalmaznak.


Mivel a W.W. a kivitelezés kísérőellenőrzésének elvégzésével egy építési projektek kidolgozására szakosodott társaságot, a SET Bauprojektierung GmbH‑t bízta meg, a főtanácsnok[7] szerint ugyanúgy ellenőrizte a Gate 2 épület kivitelezését, mint egy építtető.


[7] Manuel Campos Sanchez- Bordona főtanácsnok indítványa az Európai Bizottság kontra Osztrák Köztársaság C‑537/19. sz. ügyben (a továbbiakban: Indítvány).


Megítélése szerint a bérleti szerződés megkötése nélkül a Gate 2 épület nem valósult volna meg. Miután a bérbeadó megvásárolta Bécs városától a telket, a projekt évek óta állt, és a Gate 2 épület megépítése bizonytalan maradt volna, ha a W.W. a bérleti szerződést nem köti meg.

Hangsúlyozta, hogy a Gate 2 épületet egyáltalán nem lehet olyan szabványos épületnek minősíteni, amelyet a W.W. a tulajdonos által tervezett állapotban kívánt volna bérbe venni. Különösen arra hívta fel a figyelmet, hogy az ingatlanforgalmi szolgáltató elemzésében ezen épület kiválasztását az ingatlanok értékelése körében azzal indokolta, hogy „a bérlőnek még lehetősége van befolyásolni a projekt tervezését sajátos követelmények alapján, és azon kívánság, hogy az előtereket elválasszák az irodai övezettől és az ügyfélszolgálati központtól, optimális módon teljesíthető”.

Mivel az „A” és „B” szárnyak közötti összekötő híd megépítését a „Leírás” még opcióként írta elő, a „Kiegészítésben” viszont megkerülhetetlen követelménnyé vált, a „Kiegészítésben” szereplő leírások megítélése szerint, számuknál és részletességük mértékénél fogva messze túlmutatnak a bérlők szokásos követelményein. Az irodahelyiségeket W.W. a bécsi önkormányzat szolgálatainak, vagy azon jogi személyeknek adta albérletbe, amelyekben az önkormányzat többségi részesedéssel rendelkezik, az épületet szinte kizárólagosan használja. E másik két bérlő[8] jelenléte az irányelv hivatkozott rendelkezésének alkalmazását nem indokolta.


[8] Az ingatlan fenntartási szolgáltató, a Haus & Außenbetreuung GmbH, és az önkormányzati alkalmazottak szakszervezete, a Gewerkschaft der Gemeindebediensteten.


Keresetében kérte, hogy az EUB állapítsa meg, hogy az Osztrák Köztársaság nem teljesítette a 2004/18/EK irányelv 2. és 28. cikkéből, valamint 35. cikkének (2) bekezdéséből eredő kötelezettségeit, amennyiben Bécs városa – Wiener Wohnen a 2012. február 25-i szerződést Bécsben a Guglstrasse 2–4 címen található irodaépületeket illetően közbeszerzési eljárás lefolytatása és megfelelő hirdetmény közzététele nélkül közvetlenül ítélte oda.

A kötelezettségszegés tényét az alperes Osztrák Köztársaság és az ajánlatkérő is vitatta, megítélésük szerint az irányelv mentesítő rendelkezéseit kell alkalmazni. A Wiener Wohnen - Európa legnagyobb önkormányzatilakás‑kezelője,- stratégiai átszervezése keretében döntöttek a korábban Bécs városának egész területén elszórva található valamennyi irodahelyiség egyetlen helyszínre való összevonása mellett. Az új székhelynek 2014 végére, vagy 2015 elejére el kellett volna készülnie, és képesnek kellett lennie arra, hogy a tervezett bővítést követően 1000 munkatársnak helyt adjon. Mivel nem tudott az igényeinek megfelelő épületet vásárolni vagy építeni, az egyetlen lehetséges megoldás az volt, hogy egy létező irodaépületet, vagy egy olyat bérel, amelynek a tervezése már befejeződött.

A W.W. annak érdekében, hogy általános képet kapjon az ingatlanpiacon lévő irodaépületekről, 2012 elején független ingatlanszakértőt bízott meg a piac és a bécsi irodaépületek átfogó elemzésével. Az elemzés elkészítésekor a Gate 2 épület tervezése már teljes mértékben befejeződött, mivel az összes terv elérhető volt, de a projekt még nem valósult meg. Ennél fogva, a W.W. semmilyen befolyást nem gyakorolt az épület „A” és „B” szárnyának építészeti kialakítására vagy konkrét tervezésére. Az alapterülettel és a parkolóhelyek számával kapcsolatos igényeken kívül a bérleti szerződéssel kapcsolatos tárgyalások elsősorban a bérleti díj és a működési költségek összegére vonatkoztak. A bérlő beavatkozási lehetősége csak a helyiségek felosztását, az irodák kihasználtságát, és a bérelt területek alapfelszereltségét érintette.

A szerkezeti beavatkozásokat illetően hangsúlyozta, hogy a hidak kezdettől fogva a Gate 2 épület projektje és nem a bérelt területek részét képezték. A „B” szárny hatodik–nyolcadik emelete bérbeadásának lehetőséget illetően állította, hogy e szinteket mindenképpen meg kellett építeni.

A bérleti szerződés csatolt dokumentumai olyan követelmények előírására korlátozódtak, amelyeknek minden modern irodaépületnek meg kell felelnie. A Bizottság nem jelölt meg egyetlen olyan, ezekben szereplő elemet sem, amely a jogszabályi rendelkezésekben előírtaktól, illetve az alkalmazandó irányelvekben és műszaki szabványokban előírt feltételektől eltért volna, vagy amelyeket a szóban forgó tevékenységi ágazatban nem használnának.

A tervező, a projektfejlesztő és kontrolling SET Bauprojektierung GmbH, mint külső társaság által végzett ellenőrzés kizárólag a bérleti szerződés tárgyát képező helyiségekre terjedt ki. A Bizottság figyelmen kívül hagyta azt a tényt, hogy jelentős méretű költöztetési projektek keretében szokásos, hogy az építtető által végzett kísérőellenőrzéseken felül a bérlő is végez ellenőrzéseket. E társaság ellenőrzéséből a Gate 2 épület más részei, mint a fűtőberendezések, az épületautomatizálás és a felvonókkal kapcsolatos berendezések, valamint a közös vagy külső részek ki voltak zárva.

Az a tény, hogy más bérlők is béreltek helyiségeket az épületben, azt bizonyítja, hogy az irodaterületek, szabványos irodaépületben lévő olyan területeknek minősülnek, amelyeket szokásos piaci feltételek mellett harmadik személyek is bérbe vehetnek.

Megállapítása szerint, az ingatlan bérbevétele előtt készített „management summary” dokumentum sem igazolja a Bizottság álláspontját, mivel abban egyáltalán nem szerepelt, hogy a W.W. által megfogalmazott igények a bérlők szokásos kívánságait meghaladják. A gyakorlatban teljesen megszokott, hogy az a bérlő, aki arra kíván szerződéses kötelezettséget vállalni, hogy több mint 1000 munkatárs számára egy irodaépületet hosszú időn keresztül használ, döntésének meghozatala előtt tisztázni kívánja, hogy a bérbeadó milyen mértékben ismeri el az általa szükségesnek vélt esetleges kiigazításokat.

Állította, hogy az ajánlattételhez szükséges dokumentáció - „Az épület és berendezései leírásának kiegészítése” című dokumentum csak az „Adminisztratív épületekre vonatkozó, szolgáltató által készített dokumentációban meglévő - azon jogi és normatív követelmények összefoglalása, amelyek megfelelnek a technika állásának, és amelyeket valamennyi irodaépületre alkalmazni kell, és továbbá alkalmazásuk nem korlátozódik Bécs városára. A „Kiegészítés”-ben leírt intézkedéseket akkor is végre kellett volna hajtani, ha a bérleti szerződést nem a W.W.-nel, hanem egy magánvállalkozással kötötték volna meg.

A Bizottság, amikor arra hivatkozott, hogy az ökológiai normák csak „javaslatok”, figyelmen kívül hagyta az alkalmazandó jogszabályokat. E normák az állandó osztrák ítélkezési gyakorlat szerint a technika azon állását jelentik, amelyhez képest a megfelelő műszaki végrehajtást meghatározták, így az ÖGNI normák[9] alkalmazása nem fakultatív.


[9] Az ÖGNI tanúsítási rendszer fenntartható épületeket és negyedeket tanúsít az európai DGNB minőségbizonyítvány szerint. Nagy rugalmasságának köszönhetően a DGNB tanúsítási rendszer alkalmazkodhat a különböző épülethasználatokhoz. A rendszer az egyetlen, amely egyforma jelentőséget tulajdonít a fenntartható épület minden szempontjának. Folyamatosan igazodik a jelenlegi szabványokhoz és a legfrissebb eredményekhez, és felhasználható különböző típusú épületekhez. A teljesítés mértékétől függően a DGNB rendszere platina, arany és ezüst tanúsítványokat ad ki.


A Bizottságnak a 25 éves bérleti idő vonatkozásában megfogalmazott kifogásai a valós ingatlanpiacot figyelmen kívül hagyták. A bérbeadók kizárólag ezen feltételek mellett készek megfizethető áron jelentős területeket bérbe adni. A W.W. számára e szerződés felmondásának lehetőségéről való lemondás nem okoz nehézséget, mivel az 1000 munkatárs ismételt költöztetése, annak költségei és a megfelelő alternatív helyek hiánya miatt valószínűtlen.

A főtanácsnok álláspontja és javaslata

A főtanácsnok indítványában kifejtett véleménye az EUB döntéseiben esetenként komoly szerepet játszik, – jelen esetben azonban – kifejezetten eltért az EUB ítéleti megfontolásaitól.

Véleménye szerint az EUB feladata e jogvitában túlmutat az uniós jog puszta értelmezésén, és inkább egy olyan polgári bíróság szerepéhez hasonlítható, amelynek a benyújtott bizonyítékokat figyelembe véve azt kell tisztáznia, hogy a tényállás hogyan valósult meg és, hogy valójában milyen típusú szerződéses jogviszony állt fenn. A valódi értelemben vett jogi szempontokkal kapcsolatban kevesebb vita merült fel, mert az EUB-nak már van olyan ítélkezési gyakorlata, amely rávilágít az alkalmazandó szabályok jelentésére.[10]


[10] Indítvány 18-19. pont.


A valódi értelemben vett jogi elemek körében bemutatta az EUB-nak, az irányelv 16. cikkének a) pontjával kapcsolatos ítélkezési gyakorlatát, különösen kiemelve annak korábbi irányadó ítéletét[11]-, amely egy még fel nem épült épület bérletével kapcsolatban született, amelyet az EUB – a tartalmának elemzését követően –az e területre vonatkozó uniós jogszabályok hatálya alá tartozó, építési beruházásra irányuló közbeszerzési szerződésnek minősített. Ennek során az EUB hangsúlyozta, hogy „a szerződés fő tárgya e kivitelezésben állt, amely szükségszerű feltétele ezen építmény későbbi bérbeadásának”, és a tervezett építmény kivitelezése megfelelt „az ajánlatkérő szerv által meghatározott igényeknek”.[12] Ebből azt a következtetést vonta le, hogy az építési beruházásra irányuló közbeszerzési szerződések tekintetében az uniós szabályozást kell alkalmazni. Hozzátéve, hogy az e pontban foglalt kizárás a már „meglévő épületek” bérlésére vonatkozik. Kétségesnek találta ugyanakkor, hogy az kiterjed a nem létező, azaz a még fel nem épült épületek bérlésére is.[13] Megítélése szerint, annak érdekében, hogy ez az értelmezés ne vezessen a kizárás aránytalan kiterjesztéséhez, nem fogadható el, hogy az ajánlatkérő szerv egy látszólagosan hosszú távú bérleti szerződéssel elfedjen egy olyan épület felépítésére irányuló - közzététel és szabályozott odaítélési eljárás nélküli - közvetlen megbízást, amely megfelel a szükségleteinek, és amelynek tervezésében és kivitelezésében releváns szerepet tölt be.[14]


[11] Impresa Pizzarotti ítélet.

[12] 2010. március 25‑i Helmut Müller ítélet C‑451/08, EU:C:2010:168, 42. és 43. pont; 2009. október 29‑i Bizottság kontra Németország ítélet, 55.és 56. pont.

[13] Wahl főtanácsnok Impresa Pizzarotti ügyre vonatkozó indítványa C‑213/13, EU:C:2014:335, 53. és 60. pont.

[14] Indítvány 31. pont.


Álláspontja szerint az EUB ítélkezési gyakorlatának a jelen ügyre való alkalmazása körében azt kell tisztázni, hogy fennállt‑e egy még fel nem épült épület bérbeadása mellett egy, valójában a szerződés fő tárgyát képező építési beruházásra irányuló közbeszerzési szerződés is. E minősítéshez megvizsgálta, hogy a véglegesen jóváhagyott építési projekt és az épület későbbi kivitelezése keretében a W.W. „meghatározó befolyást” gyakorolt‑e, továbbá, hogy az épületet az „ajánlatkérő szerv által meghatározott szükségleteknek” megfelelően építették‑e fel.

Megállapításai szerint 2012. május 25-én, a szerződés megkötésének időpontjában a földterület tulajdonosa semmilyen építési munkához nem kezdett hozzá. Az épület felépítésére vonatkozó engedély iránti kérelmet 2012. július 17‑én nyújtották be, és azt csak 2012. november 13‑án adták ki.

Az alperes hivatkozása szerint ezt a tervet a W.W. nem befolyásolta, és az ingatlan tervei a szerződés aláírásának időpontjában már elkészültek. A főtanácsnok szerint ez esetben ezzel az alperes számára könnyen hozzáférhető bizonyítékkal igazolni lehetett volna, hogy 2012. május 25‑én már a teljes projekt létezett, és ellenőrizhető lett volna az is, hogy a felépített épület azzal összhangban állt‑e. Ilyen bizonyíték hiányában azonban ez a terv nem vált véglegessé, így a W.W. akarata az épület végleges kialakítása és felépítése tekintetében döntő jelentőségű volt. Azt is elfogadva, hogy a földterület tulajdonosa 2012 májusában rendelkezett egy kezdeti építési projekttel, amely nem vitatottan olyan, kifejezetten jelentős módosításokon esett át, amelyeket a W.W. a szerződés aláírásához megkövetelt, vagy azok a szerződés aláírását követően, az épület felépítésében valósultak meg. E két módosítás, kétséget kizáróan az épület szerkezetét érintő, fontos építészeti kiegészítésnek minősül.

A „Leírás” és a „Kiegészítés” dokumentumok együttes vizsgálata során rámutatott arra, hogy a W.W. nem csupán meghatározó feltételeket írt elő az épület tervezésével kapcsolatban, hanem jogosult volt eldönteni, és ténylegesen döntött is arról, hogy milyen legyen az épület végleges szerkezete.

A szerződés opciót biztosított a W.W. számára, a „B” szárnyban a 6–8. szint felépítéséhez, amely ezzel élve, 2012. október 25‑én azt a lehetőséget választotta, hogy az „A” és a „B” szárnyat híddal kössék össze, és így az épület egy zárt rendszerű építmény legyen. E két módosítás a főtanácsnok felfogásában, kétségtelenül az épület szerkezetét érintő fontos építészeti kiegészítésnek minősül, amelyet W.W. rendelkezése nélkül nem építhettek volna meg. E közjogi intézmény szándéka tehát meghatározó volt az épületnek az általa kívánt formában és jellemzők szerint történő felépítése szempontjából.

Megítélése szerint a módosítás előtti projektben foglalt grafikus dokumentumoknak a ténylegesen felépített épülettel történő összehasonlítása jelentős eltéréseket mutatott, amennyiben az épület „A” és „B” szárnya azonos magasságú volt, és nem volt összekötő híd. A főtanácsnok szerint ez azt mutatja, hogy a W.W. megállapíthatóan jogosult volt jelentősen befolyásolni, és ténylegesen befolyásolta is, az eredeti építési projekt módosítását. Ugyanez állapítható meg a „Gate 2” épület felépítésére szánt földterületnek a W.W. általi kiválasztására is.

E szempontok megerősítették, hogy a W.W. szerződéses helyzete nem az egyszerű bérlő, hanem egy valóságos építtető tipikus helyzetének felelt meg, aki az építési projekt és annak végrehajtása tekintetében saját megoldásait írta elő. Az alperes állításával ellentétben e leírások nem korlátozódtak a településrendezési szabályok szerinti szigorúan kötelező leírásokra. Nézete szerint nem kétséges, hogy egy, még építés előtt álló, nagyszabású ingatlanfejlesztés során a jövőbeni bérlő a tulajdonossal tárgyalhat arról, hogy az épületen bizonyos, számára megfelelő kiigazításokat hajtsanak végre, de a jelen ügyben a megkövetelt feltételek olyan terjedelműek voltak, és az eljövendő bérlő szerepe annyira jelentős volt, hogy azok a bérbeadó és a bérlő közötti jogviszonyban szokásos mértéket meghaladták.

Azt, hogy a W.W. építtetőként járt el, erősíti az is, hogy a projekt végrehajtásának ellenőrzése céljából a saját szakembereit a tulajdonossal párhuzamosan jelölte ki. A főtanácsnok szerint ez sem tartozik az olyan feladatok közé, amelyeket rendszerint egy, még építésre váró épület bérlője lát el, mivel nem szokványos, hogy egy olyan építési beruházást ellenőriz, amely nem az övé. Az alperes e tekintetben adott magyarázata – miszerint a SET Bauprojektierung GmbH-t az épület átadására vonatkozó határidő tiszteletben tartásának biztosítása céljából vette igénybe annak érdekében hogy az kellően korán észlelje az esetleges késedelmeket, hogy megbízója cselekedhessen – a főtanácsnok számára nem volt meggyőző. E vállalkozás feladatai, megítélése szerint túlmutattak az építési beruházás ütemezése betartásának egyszerű értékelésén.

Az Osztrák Köztársaság az átadási határidők jelentőségét hangsúlyozó érvelése kiemelte, hogy a késedelmi kötbér napi 30 000 euró volt. Megítélése, hogy ez olyan kártérítést jelentett, amely nem volt kielégítő, mivel a dokumentumból kitűnt, hogy közbelépésük, - amelynek tartama lefedte az építési beruházás ellenőrzését - 2013. január 15‑től, 2015. március 31‑ig tartott.

A főtanácsnok megjegyzése szerint, egy olyan közintézménynek, mint a W.W. a szükségleteihez igazított épületekkel kell rendelkeznie. A Bizottság azt kifogásolta, hogy e választás szempontjából az Osztrák Köztársaság mellőzte azt a nyilvános közbeszerzési eljárást, amelynek során az összes garanciával együtt és a benyújtott ajánlatokra tekintettel ezen ajánlatokat összehasonlíthatja egymással annak érdekében, hogy a közérdek számára legelőnyösebbet válassza, ami egyben az irányelv céljának is megfelel.

A főtanácsnok további szempontjai között hangsúlyozta, hogy:

- a szerződés hosszútávú időtartama a Bizottság szerint további jele annak, hogy a bérletnél többről van szó. Az alperes érveinek olyan alaposabb közgazdasági vizsgálat hiányában, amely figyelembe veszi az építmény megtérülési idejét, valamint a tulajdonosnak a minimális szerződési időszak alatt az épület karbantartásával kapcsolatban felmerült költségeit, nem lehet helyt adni.

- az épület használata körében annak ténye, hogy a „Gate 2” épület célja a W.W. szükségleteinek kielégítése volt, az épület tervezésébe és felépítésébe való beavatkozását jelenti. Az épület egyes irodáiban a mások elhelyezésére vonatkozó érvet nem találta meggyőzőnek, mivel az épület egészét Bécs városa közszükségleteinek kielégítésére használták, amelynek albérletbe adott területe azonban az egész épületnek csak 9,1%‑át tette ki.

- azzal szemben, hogy az építési engedélyt nem a szerződés megkötésekor adták ki, az alperes nem hozott fel egyetlen szilárd érvet sem. A viszontválasz szerint a W.W. bérlői minőségében nem vett részt félként az ezen engedélyek kiállítására irányuló eljárásban, és nem volt jogosult az ügy irataiba betekinteni, vagy az eljárásban dokumentumait benyújtani. A főtanácsnok ezt a választ sem találta kielégítőnek, kevésbé hihető volt számára, hogy az alperes az EUB-hoz benyújtott kötelezettségszegés megállapítása iránti keresettel szembesülve ne tudta volna ezeket a dokumentumokat megszerezni és benyújtani. Megítélése szerint, az alperesnek a Bizottság hivatalból hozzá intézett kérdéseire adott válasza azt bizonyította, hogy a szerződés aláírásának időpontjában az építési engedély iránti kérelmet még csak be sem nyújtották.

A felek érvei és a bizonyítékok együttes vizsgálata az ügyben eljáró főtanácsnokban azt a meggyőződést alakították ki, hogy a Vectigal Immobilien GmbH & Co KG és a W.W. által 2012. május 25‑én aláírt szerződés fő tárgya a „Gate 2” épület felépítése volt, amelynek tervezésében és kivitelezésében a közintézmény meghatározó módon vett részt annak érdekében, hogy azt szükségleteihez igazítsa. A tényállás összefüggésében a W.W. cselekményére ezért, az irányelv 2. cikkének, 28. cikkének és 35. cikke (2) bekezdésének értelmében az építési beruházásra irányuló közbeszerzési szerződésekre irányadó odaítélési eljárást kellett volna alkalmazni.[15]


[15] Ítélet 102-103. pont.


Végkövetkeztetésében javasolta, hogy az EUB adjon helyt a Bizottság keresetének, állapítsa meg, az Osztrák Köztársaság közbeszerzési eljárás lefolytatása és megfelelő hirdetmény közzététele nélküli, közvetlenül történt odaítélését.

Az EUB azonban a főtanácsnok álláspontjával nem értett egyet.

Az EUB értékelése

Előre bocsátásként rögzíteni kell azt az általános szabályt, miszerint a kereseti kérelem és az ellenkérelem határait a bíróság nem lépheti át (ne eat iudex ultra petita partium), ítélkezésének mezsgyéjét e két perjogi intézmény jelöli ki. Nem terjesztheti ki határozatát olyan jogra, amelyet valamelyik fél a perben nem érvényesített. A felek kérelmeinek megfogalmazása azonban a bíróságot nem köti.

Az EUB jelen ügyben elöljáróban emlékeztetett arra, hogy a 2004/18 irányelv célja, hogy a közbeszerzési szerződések odaítélése során biztosítsa különösen az áruk szabad mozgásának, a letelepedés szabadságának és a szolgáltatásnyújtás szabadságának, valamint az ezekből eredő elveknek, különösen az egyenlő bánásmód, a hátrányos megkülönböztetés tilalma, az arányosság és az átláthatóság elvének a tiszteletben tartását, és hogy garantálja azt, hogy a közbeszerzés területe nyitott legyen a verseny előtt.[16]


[16] 2001. július 12‑i Ordine degli Architetti és társai ítélet, C‑399/98, EU:C:2001:401, 52. és 75. pont; 2019. november 27‑i Tedeschi és Consorzio Stabile Istant Service ítélet, C‑402/18, EU:C:2019:1023, 33. pont.


E tekintetben ítélkezési gyakorlatából kitűnik, hogy:

- Annak a kérdésnek az eldöntése, hogy valamely ügylet az uniós szabályozás értelmében vett, építési beruházásra irányuló közbeszerzési szerződésnek minősül‑e vagy sem, az uniós jog hatálya alá tartozik és az, hogy a felek a tervezett szerződést „bérleti szerződésnek” minősítik, e szempontból nem meghatározó.[17]


[17] Impresa Pizzarotti ítélet, 40. pont.


- Építési beruházásra irányuló közbeszerzési szerződés keretében az ajánlatkérő olyan szolgáltatást kap, amely az általa megszerezni kívánt munkák kivitelezésében áll, és amely közvetlen gazdasági érdekkel bír a számára. A gazdasági érdek nemcsak akkor állapítható meg, ha előírják, hogy az ajánlatkérő a közbeszerzési szerződés tárgyát képező beruházás vagy építmény tulajdonosává válik, hanem akkor is, ha azt írják elő, hogy az ajánlatkérő olyan jogcímmel fog rendelkezni, amely biztosítja számára ezen építmények rendelkezésre állását közcélú rendeltetésük tekintetében.[18]


[18] Helmut Müller ítélet, 48–51. pont.


- A közbeszerzési szerződés minősítése szempontjából nem releváns az, hogy a főszerződés esetlegesen nem rendelkezik a megépített épületekkel kapcsolatban a Bécs városát vagy a W.W.-t megillető vételi jogról vagy őket terhelő visszavásárlási kötelezettségről.[19]


[19] 2009. október 29‑i Bizottság kontra Németország ítélet, 62. pont.


- Amennyiben valamely szerződés mind építési beruházásra irányuló közbeszerzési szerződési, mind más típusú közbeszerzési szerződési elemeket is tartalmaz, akkor a szerződés fő tárgya határozza meg e szerződés jogi minősítését és az alkalmazandó uniós szabályokat.[20]


[20] Impresa Pizzarotti ítélet, 41. pont.


- Az irányelv 16. cikkének a) pontjának az irányelv tárgyi hatálya alóli kizárásra vonatkozó előírását illetően e kizárás kiterjedhet a nem létező, vagyis még meg nem épített épületek bérbeadására is.[21]


[21] Indítvány 30. pont.


- Az ajánlatkérő szerv nem hivatkozhat e kizárásra akkor, ha a tervezett építmény kivitelezése „építési beruházásra irányuló közbeszerzési szerződésnek” minősül,[22] mivel e kivitelezés az ajánlatkérő szerv által meghatározott követelményeknek megfelel. Ez az eset áll fenn akkor, ha az ajánlatkérő szerv intézkedéseket hozott az építmény jellemzőinek meghatározása, vagy legalább annak céljából, hogy meghatározó befolyást gyakoroljon az építmény tervezésére,[23] továbbá akkor is, ha az ajánlatkérő szerv által kért leírások a bérlő által az érintett építményhez hasonló épülettel szemben támasztott szokásos követelményeket túllépik.[24]


[22] 2004/18 irányelv 1. cikk (2) bekezdés b) pont.

[23] 2009. október 29‑i Bizottság kontra Németország ítélet, 55. pont; Impresa Pizzarotti ítélet, 43-44. pont.

[24] 2009. október 29‑i Bizottság kontra Németország ítélet, 58. pont.


- A vállalkozó díjazásának összege vagy kifizetésének módja,- bár az érintett szerződés minősítése szempontjából nem meghatározó tényező, - nem irreleváns.[25]


[25] 2009. október 29‑i Bizottság kontra Németország ítélet 60. és 61. pont; Impresa Pizzarotti ítélet, 49–51. pont.


Az EUB hivatkozása szerint a szerződés megnevezése „bérleti szerződés”, és e szerződés ténylegesen tartalmazza a bérleti szerződések bizonyos elemeit. Mivel azonban megkötésének időpontjában a szerződéssel érintett építmény kivitelezése még nem kezdődött meg, így e szerződés azonnali célja nem lehetett ingatlanok bérbeadása. E szerződés célja a tárgyi építmény megépítése volt, amelyet ezt követően „bérleti szerződés” útján a W.W. rendelkezésére kellett bocsátani.[26]


[26] 2009. október 29‑i Bizottság kontra Németország ítélet, 56. pont.


Ítélkezési gyakorlatán alapuló következtetése szerint az épület tervezésére gyakorolt meghatározó befolyás akkor állapítható meg, ha bizonyítható, hogy az épület építészeti szerkezetére, úgymint az épület méretére, külső falaira és tartófalaira nézve meghatározó ráhatást gyakorolnak. A belső kialakításra vonatkozó kérések csak akkor tekinthetők a meghatározó befolyást bizonyítónak, ha egyediségük vagy terjedelmük miatt megkülönböztető jellegűek.[27]


[27] Ítélet 53. pont.


A Bizottság keresetét vizsgálva az EUB emlékeztetett arra, hogy az EUMSZ 258. cikk szerinti kötelezettségszegés megállapítása iránti eljárással összefüggésben a bizonyítási teherre vonatkozó állandó ítélkezési gyakorlata szerint az állított kötelezettségszegés fennállását a felperesnek, - jelen esetben a Bizottságnak kell bizonyítania, az ehhez szükséges bizonyítékokat az EUB-nak bemutatnia, anélkül, hogy bármiféle vélelemre támaszkodhatna.[28] Mivel e területen nem rendelkezik saját vizsgálati jogkörrel, megállapításai nagymértékben függnek az esetleges panaszosok, valamint az érintett tagállam által benyújtott információktól.


[28] 2021. január 14‑i Bizottság kontra Olaszország ítélet, C‑63/19, EU:C:2021:18, 74. pont.


A jelen ügyben a Bizottság nem állította, hogy a W.W. a terület tulajdonosának, a Vectigal Immobilien-nek a terveire kívánt volna ráhatni azt megelőzően, hogy 2012. február 28‑án az általa megbízott ingatlanszakértő által végzett helyszínelemzést kézhez vette. A szakvélemény tíz, bérbe vehető ingatlant azonosított, és ezt követően jutott arra a következtetésre, hogy a W.W. céljaira a Gate 2 épület kivitelezési projektje a leginkább megfelelő. A 2012. január 23‑i „Megvalósíthatósági tanulmány”-ból és a 2012. február 28‑i helyszínelemzésből kitűnik, a Gate 2 épület jellemzőit ezen időpontokban már meghatározták.

Az EUB megállapításai szerint a Gate 2 épületnek e megvalósíthatósági tanulmányban leírt szerkezete és a bérleti szerződés részét képező 2012. május 4‑i megvalósíthatósági tanulmányban szereplő szerkezet lényegében azonos. E tényezők alkalmasak az alperes azon állításának alátámasztására, miszerint „a bérleti szerződés megkötése érdekében folytatott tárgyalások időpontjában a Gate 2 iroda épület tervezése már teljesen lezárult, és a W.W. kezdettől fogva semmilyen hatással nem volt ezen épület „A” és „B” szárnyának építészeti kialakítására vagy konkrét tervezésére”.[29]


[29] Ítélet 61. pont.


A Bizottság mindössze két körülményt azonosított, - a „B” szárny hatodik–nyolcadik emeletének, valamint az épület „A” és „B” szárnyát összekötő hidak megépítését-, amelyek szerinte arra engedtek következtetni, hogy a W.W. magának az épület szerkezetének a kialakítására gyakorolt befolyást.

Az EUB megállapítása szerint, a bérleti szerződés a további helységekre nézve azok bérletére vonatkozó opció előírásával feljogosította W.W.-t arra, hogy az első öt szinten felül, a Gate 2 épület „B” szárnyában lévő hatodik–nyolcadik emeletet is bérbe vegye. Ha a W.W. e jogával nem él, vagy azt csak részben gyakorolja, a bérbeadó szabadon dönthet úgy, hogy a kívánt szinteket nem építi meg, vagy megépíti és harmadik személyeknek adja bérbe.

Ezen épületrész megépítését már a 2012. január 23‑i megvalósíthatósági tanulmány is előirányozta. A „B” szárnyra vonatkozó, 2012. február 28‑i helyszínelemzés kilenc szintet, - földszintet és nyolc emeletet – említett. A bérleti szerződés a 2012. május 4‑i megvalósíthatósági tanulmányban szintén e „B” szárny nyolc emeletet feltüntető vázlatát tartalmazta. Az erre vonatkozó tervet nem azért dolgozták ki, hogy valamely, a W.W. által megfogalmazott igénynek tegyenek eleget. Ugyanezen körülmények állapíthatók meg a Gate 2 épület „A” és „B” szárnyát összekötő hidakat illetően is.

Megállapítása szerint tárgyi ügyben önmagában az a tény, hogy a W.W. élt a számára már előirányzott lehetőségekkel, nem elegendő annak bizonyításához, hogy e jogalany meghatározó befolyást gyakorolt az érintett építmény tervezésére.

A Bizottság további olyan körülményekre is hivatkozott, amelyekből - álláspontja szerint - levonható az a következtetés, hogy a bérleti szerződést építési beruházásra irányuló szerződésnek kell átminősíteni.

E különböző tényezőket megvizsgálva az EUB az építési engedélynek a bérleti szerződés megkötésekori hiányát illetően emlékeztetett arra, hogy a bevett kereskedelmi gyakorlat szerint a nagyszabású építészeti projekteket jóval a részletes építési tervek véglegesítését megelőzően bérbe adják, így a terület tulajdonosa vagy az építtető csak akkor indítja meg az építési engedély megszerzésére irányuló hivatalos eljárást, ha a jövőbeli bérlők a tervezett épület alapterületének jelentős részét illetően már szerződéses kötelezettséget vállaltak. Az ezirányú gyakorlat nem zárja ki azt, hogy úgy lehessen tekinteni, hogy a Gate 2 épület ebben az időpontban már meg volt tervezve, és készen állt a kivitelezésre. A piaci gyakorlatnak és szokásoknak megfelelően a teljes építészeti projekt nem előfeltétele a potenciális bérlők kötelezettségvállalásának, az ilyen teljes építészeti projekt hiányából nem következhet az érintett építmény tervezésére gyakorolt meghatározó befolyás.[30]


[30] Ítélet 74. pont.


Megjegyzése szerint, még ha az irodaterületek bécsi piacára vonatkozó helyszínelemzés jelezte is, hogy a Gate 2 épület lehetőséget biztosít a bérlő számára arra, hogy konkrét igényeinek megfelelően befolyásolja a projekt tervezését, az irányelv 1. cikke (2) bekezdésének b) pontja értelmében vett „építési beruházásra irányuló közbeszerzési szerződés” fennállásának megállapításához legalább az szükséges, hogy e lehetőség tényleges megvalósulását bizonyítsák.[31]

A bérleti szerződés időtartama semmiképpen nem befolyásolhatja azt, hogy annak megállapításához, hogy a tervezett építmény kivitelezése „építési beruházásra irányuló közbeszerzési szerződésnek” minősüljön, az ítélkezési gyakorlat által kialakított feltételeknek teljesülniük kell. Az, hogy egy bérleti szerződést hosszú időre kötnek, önmagában nem szokatlan. Megítélése szerint helyt lehet adni az Osztrák Köztársaság azon érvének, miszerint egyrészt a bérleti szerződés hosszú időn keresztül történő felmondásának tilalma a bérleti díj összegre meghatározó lehet másrészt pedig maga a W.W. el kívánt kerülni egy olyan új költözést, amely költséges lenne, és komolyan megzavarná a működését.[32]


[31] Ítélet 75. pont.

[32] Ítélet 77. pont.


Az építési projektek kidolgozására szakosodott SET Bauprojektierung társaságnak az építési projekt konkrét kivitelezési folyamatának kísérőellenőrzését illetően megállapította, hogy egyáltalán nem szokatlan, hogy - különösen nagyszabású költözés esetén - a bérlő intézkedéseket tesz annak biztosítására, hogy a helyiségekbe való beköltözés a tervezett időpontban megtörténhessen. A W.W. e kísérőellenőrzéssel sem gyakorolt meghatározó befolyást a Gate 2 épület tervezésére.

Az iratokból kitűnt, hogy ezt az épületet hagyományos irodaépületként alakították ki, anélkül hogy vele sajátos igényeket céloztak volna meg. E körben bevett gyakorlat az, hogy az irodaépület szándékolt bérlője megfogalmaz bizonyos kívánságokat azzal kapcsolatban, hogy e helyszínnek milyen jellemzőkkel kellene rendelkeznie, függetlenül attól, hogy még megépítendő épületről, vagy olyan bérlőváltásról van szó, amely keretében korszerűsítési munkálatokat végeznek. Az ilyen lépések nem teszik lehetővé a bérleti szerződés építési beruházásra irányuló szerződésnek való átminősítését.

Az EUB megvizsgálta továbbá, hogy a W.W. által megfogalmazott leírások olyan kívánságok kielégítésére irányultak‑e, amelyek a bérlő szokásos követelményeit meghaladták és ezért kell‑e úgy tekinteni, hogy a W.W. az épület tervezésére meghatározó befolyást gyakorolt.

Az alperes megjegyzése szerint a jogszabályi rendelkezések alapján alkalmazandó műszaki és az „ÖNORM”‑szabványokban szereplő leírások betartásának ellenőrzése nem befolyásolta a Gate 2 épület tervezését, ezért nem minősülnek olyan intézkedéseknek amelyek meghaladják azt, amit egy bérlő általában megkövetelhet. Amennyiben e követelmények által jövőbeli központi székhelye energiahatékonyságának javítására, és általánosabb jelleggel ezen épület környezeti hatásainak csökkentésére irányuló célkitűzések megvalósítását célozták, - az EUB megítélése szerint - e kívánságok sem haladták meg azt, amit egy ilyen ingatlan bérlője általában kérhet. Tekintettel arra, hogy e területeken a jogi, illetve szabályozási szabványok egyre magasabb követelményeket állítanak fel, nem tekinthető a W.W. központi adminisztrációjának elhelyezésére szolgáló épület hosszú távú bérlésére irányuló törekvés túlzott elvárásnak, hogy olyan épület álljon a rendelkezésére, amelynek jellemzői nem korlátozódnak csak a bérleti szerződés megkötésekor hatályos szabványoknak való megfelelésre, hanem az épület bizonyos mértékű időbeli fenntarthatóságot is fel tud mutatni.

A Bizottság a bérleti szerződéshez csatolt két dokumentum alapján konkrét példákkal alátámasztva bizonyította, hogy a W.W. által megfogalmazott kérések nagyszámúak és részletesek voltak. Az EUB szerint e beadványokból azonban nem tűnt ki, hogy a W.W. olyan, nem elhanyagolható számú kérést fogalmazott volna meg, amelyek következtében – mivel azok sajátos igényeinek kielégítésére irányultak – meghatározó befolyást gyakorolt volna a Gate 2 épület tervezésére.

Keresetlevelében ezzel összefüggésben az épületek felvonói kapcsán sem fejtette ki, hogy mivel az irodaházban lévő valamennyi beépített felvonó az összes szintet kiszolgálja, mennyiben minősül szokatlan kérelemnek. Az ilyen elvárás, mivel jogi kötelezettségből ered, nem tekinthető úgy, hogy az a bérlőnek betudható, és az ingatlan tervezésére gyakorolt meghatározó befolyást jelent. Ugyanezt mutatja, az irodaépületekbe előirányozott megemelt padló és az épület hűtésének elsősorban termoaktív mennyezeti elemekkel való biztosítása, vagy az ÖGNI – GOLD Green Building« tanúsítvány megszerzésének előirányzása is.

A Vectigal Immobilien szerepét illetően e társaság az épület tulajdonosa és építtetője bizonyos, -számára különösen fontos - gazdasági okokból gondoskodott arról, hogy az építkezést úgy valósítsák meg, hogy a W.W. által használt helyiségek egy része harmadik személyeknek bérbeadható legyen. Ezért irányzott elő többek között az összes bérelhető terület vonatkozásában szintenként többféle leválasztási lehetőséget, vészkijáratokkal és a felvonókhoz való önálló hozzáféréssel.

Megállapítása szerint, az ügyben keletkezett dokumentumok egyes elemeit a W.W. azon szándékára tekintettel kell értelmezni, hogy azok nem tartalmaznak olyan követelményt, amely túllép a bérlő által valamely, a Gate 2 épülethez hasonló ingatlannal szemben támasztott szokásos követelményeken.

Az EUB ítéleti megállapítása szerint, a Bizottság nem támasztotta alá megfelelő módon, hogy a W.W. által jövőbeni bérlőként megfogalmazott kérések megkérdőjelezték a Gate 2 épület olyan irodaépületként történő használatát, amelynek e jogalany helyébe lépő bérlői is lehetnek. Továbbá megállapította, hogy az e kérésekből eredő kiigazítások nem haladják meg azt, amit egy bérlő általában megkövetelhet. Egyebekben a kereset nem tartalmazott információt sem az építési munkák 2014‑es befejezéséig felmerült költségekről, sem pedig arról, hogy e költségek miként viszonyulnak a bérleti díj 20 évre kiszámított teljes összegének ezen időpontban fennálló jelen értékéhez.

Az EUB határozata

Ítéletében rögzítettek szerint, a Bizottság nem bizonyította jogilag megkövetelt módon, hogy az Osztrák Köztársaság – mivel a Wiener Wohnen közbeszerzési eljárás lefolytatása és erre vonatkozó hirdetmény közzététele nélkül, közvetlenül ítélte oda a Bécs, Guglgasse 2–4. sz. alatt található irodaépületre vonatkozó, 2012. május 25‑i szerződést – nem teljesítette az irányelv 2. és 28. cikkéből, valamint 35. cikkének (2) bekezdéséből eredő kötelezettségeit.[33]

Ezért a Bizottság keresetét elutasította, és a költségek megtérítésére kötelezte.


[33] Ítélet 97. pont.


Összegzés

Az EUB ítélete elsősorban az osztrák közvélemény, de az érintettek számára is – különösen a 2020. október 22-i főtanácsnoki indítványt követően a kereset azon okból történt elutasítása, hogy az általa indított eljárásban a bizonyításra kötelezett Bizottság, a Wiener Wohnen törvényszegését nem tudta bizonyítani, - meglepő volt.[34]


[34] Wien ORF. at. EuGH: Wien verstieß bei „Gate 2“ gegen EU-Recht EuGH: Wien verstieß bei „Gate 2“ gegen EU-Recht.; Ein abgesagter Bauskandal – und die Folgen ("Die Presse", Print-Ausgabe, 28.04.2021.; EuGH segnet Mietvertrag mit der Stadt Wien zu "Gate 2" als vergabekonform ab Freitag, 23. April 2021 Dr. Kerstin Holzinger Partnerin | Haslinger / Nagele Rechtsanwälte GmbH, Website. A lekérdezések időpontja: 2020.05.28. 18:20


Az Európai Bizottság – a törvényesség őreként – egyebek mellett gondoskodik arról, hogy az uniós jogszabályokat mindegyik tagállam azonos módos értelmezze és alkalmazza, illetve, hogy az uniós országok és intézmények az uniós jog rendelkezéseit betartsák. A kötelezettségszegési eljárások során a bizonyítási teher a felperes Bizottságot terheli. A jelen ügyben hozott ítélet sajátságos, abban az értelemben, hogy az EUB bizonyos tények bizonyítatlanságára hivatkozva utasította el a Bizottság keresetét.

Sem a Római Szerződés, de a Bíróság Statútuma sem nyilvánítja jogforrássá az EUB korábbi döntéseit, ugyanakkor nem zárja ki, hogy határozataiban rájuk hivatkozzon. Nincs kötve saját korábbi ítéleteihez, de azok fontosabb tételeit általában követi. Mivel az uniós jog előírásait konkrét élethelyzetekre kell alkalmaznia, így többféle olyan döntést is hozhat, amely a Szerződés alapvető céljaival megegyezik. Ítéleteiben nincs kötve a főtanácsnok indítványában foglaltakhoz.

Jelen esetben ítélete arra a kérdésre, hogy a Wiener Wohnen megalapozottan hivatkozhatott-e arra a tényre, hogy a tényállás megvalósulása idején hatályos a 2004/18 irányelv szerint - a föld vagy a meglévő épületek bérleti szerződései nem tartoznak a közbeszerzés hatálya alá, - igenlő választ adott.

Az ügy kapcsán meg kell jegyezni azonban, hogy az e kivételre vonatkozó uniós irányelv - értelmezését segítendőn,- már preambulumbekezdésében rögzítette, hogy az ingatlanra vagy annak jogaira vonatkozó bérleti szerződések olyan jellemzőkkel bírnak, amelyek miatt ez a kivétel kiterjedhet a nem létező, azaz még nem épített épületek bérbeadására is.[35] Az EUB a Bizottság szempontjait az irányelvi rendelkezéseknek való megfelelőség, és korábbi ítéleteinek fényében vizsgálva állapította meg, hogy a felperes az általa felvetett összes állítását teljes körűen nem bizonyította, ezért a keresetet elutasította.


[35] A 2004/ 18. irányelv (24) szerint: „A szolgáltatások esetében, az ingatlan vagy az ahhoz kapcsolódó jog megszerzésére vagy bérletére irányuló szerződések olyan egyedi jellemzőkkel rendelkeznek, amelyek a közbeszerzési szabályok alkalmazását indokolatlanná teszik”.


Emellett azonban határozatában iránymutatást adott arra vonatkozóan, hogy mikor kell az ajánlatkérő által az építendő épülethez előírt követelményeket vagy előírásokat "jelentős" befolyásnak tekinteni abban az esetben, ha a szerződés megkötése mint közbeszerzési eljárás, pályázati kötelezettség alá esik.

E szerint az ajánlatkérő akkor bír döntő befolyással az építési munkálatokra, ha intézkedéseket hozott az építmény jellemzőinek meghatározására, vagy legalábbis az építési munkák tervezésére meghatározó hatással bír. Ez különösen akkor fordul elő, amikor

- az ügyfél által kért speciális szolgáltatások meghaladják a "normál szintet", amelyet a bérlő általában kérhet, vagy,

- az ajánlatkérő jelentős hatással van a tervezésre, vagyis az épület építészeti felépítésére, például méretére, külső falaira és teherhordó falaira.

Mindezekre tekintettel azonban tényként kell rögzíteni, hogy az EUB, iránymutató döntései - már az észrevételek, a rájuk adott válaszok, illetve az indokolással ellátott vélemény benyújtása előtt is, - a felek számára ismertek voltak, vagyis végső álláspontjuk kialakításakor már rendelkeztek olyan jogértelmezéssekkel, amelyek döntésük meghozatalát számukra elősegíthették.

Az ügyben az Osztrák Köztársaság okkal hivatkozhatott jóhiszeműségére, mivel bizonyítani tudta, hogy az eljárás során kellő körültekintéssel járt el annak érdekében, hogy a szükséges feltételeknek megfeleljen.

A „Gate 2” irodaházat 2012 és 2015 között építették fel, a Wiener Wohnen ügyfélszolgálati központja jelenleg is e helyszínen működik. Az irodaházprojekt 2014-ben az Osztrák Fenntartható Ingatlan Kezelés Társaságától (ÖGNI) elnyerte a különösen fenntartható építéséért díjat.